Арендодатель и арендатор: разница в правах, обязанностях и налогообложении

Обязанности и права арендодателя и арендатора

Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если в договоре указано конкретное оборудование, оно должно быть исправно на момент передачи. Также собственник обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ к объекту. Для подтверждения факта передачи и состояния имущества стороны используют акт приема-передачи. Чтобы избежать споров при возврате, рекомендуется использовать Гарантийное письмо от арендодателя: правила оформления и юридическая сила, если речь идет о переносе сроков или особых условиях эксплуатации.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Он должен поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт и вернуть объект арендодателю по истечении срока договора в том же состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа.

Стороны обладают следующими правами:

• Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор систематически нарушает сроки оплаты или использует имущество не по назначению.
• Арендатор имеет право производить улучшения имущества. Если улучшения являются неотделимыми, их стоимость может быть компенсирована арендодателем или зачтена в счет аренды, если это прямо прописано в договоре.

Для автоматизации контроля за сроками договоров и автоматического формирования уведомлений о расторжении используйте Legium.pro — оставьте почту, и ИИ сделает работу за вас.

Налогообложение арендодателя и арендатора в 2026 году

Для арендодателя арендные платежи являются доходом. Сумма налога зависит от выбранного режима налогообложения в 2026 году:

• Самозанятые (НПД) платят 4% при работе с физлицами и 6% — с юридических лиц и ИП.
• ИП и ООО на УСН «Доходы» платят налог со всей суммы выручки по ставке, установленной регионом (обычно 6%).
• Организации на ОСНО платят налог на прибыль и НДС.

Арендатор учитывает арендные платежи в своих расходах, что позволяет снизить налогооблагаемую базу. Это доступно для ООО и ИП на ОСНО, а также для тех, кто применяет УСН «Доходы минус расходы». В бухгалтерском учете такие операции отражаются согласно ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды», где арендатор должен различать краткосрочную и долгосрочную аренду. Если арендатор снимает жилье для сотрудников, стоит изучить Договор найма жилья: обязательные условия, порядок заключения и расторжения, так как там действуют иные нормы.

При взаимодействии двух юридических лиц на ОСНО возникает вопрос НДС. Арендодатель выставляет счет-фактуру, а арендатор принимает этот НДС к вычету. Если арендодатель работает на УСН, он не выставляет НДС, и арендатор не может принять его к вычету. Все расчеты должны подтверждаться закрывающими документами. В зависимости от условий договора, это может быть акт об оказании услуг или УПД; разницу между ними можно изучить в статье Товарная накладная и УПД: одно и то же или разные документы.

Частые вопросы

Может ли один и тот же человек быть и арендодателем, и арендатором?

Да, в рамках разных договоров. Например, предприниматель может сдавать в аренду часть своего склада (быть арендодателем) и одновременно арендовать офис в бизнес-центре (быть арендатором). Также возможна субаренда, когда арендатор с согласия собственника передает имущество третьему лицу, становясь для него арендодателем.

Кто оплачивает коммунальные услуги по умолчанию?

По закону расходы по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). Однако в договоре аренды можно прописать, что коммунальные платежи ложатся на арендатора. Это может быть реализовано либо как фиксированная сумма, включенная в аренду, либо как отдельный платеж по счетчикам.

Обязан ли арендатор платить налог на имущество?

Нет, налог на имущество платит только собственник (арендодатель). Арендатор платит только арендную плату за пользование объектом. Налоговая обязанность по владению активом не переходит к лицу, которое временно им пользуется.

Информация носит справочный характер. Для принятия юридически значимых решений проконсультируйтесь с профильным специалистом.