Как указать комиссию риелтора в договоре: формулировки и правила оформления

Договор комиссии или агентский договор: разница в оплате и ответственности

Выбор между этими двумя формами договора определяет, кто будет подписывать сделку с покупателем и как будет рассчитываться вознаграждение.

При комиссионном договоре риелтор (комиссионер) действует от своего имени, но за счет клиента (комитента). Он заключает сделку с покупателем сам, а затем передает объект и деньги клиенту. Вознаграждение здесь часто закладывается в цену объекта или выплачивается отдельно по факту реализации.

Агентский договор предполагает, что агент действует от имени клиента (или от своего имени, но по поручению клиента). Агент лишь сводит стороны, а основной договор купли-продажи подписывают напрямую продавец и покупатель. Оплата в агентском договоре чаще всего является фиксированным платежом за оказанные услуги.

Риск выбора неверного типа договора заключается в налоговых последствиях и ответственности. По договору комиссии риелтор несет больше ответственности за исполнение сделки, так как он является ее непосредственным участником. Чтобы избежать ошибок в формулировках, используйте готовый Договор комиссии, где документ заполняется онлайн с автоподстановкой реквизитов по ИНН.

Кто платит комиссию при эксклюзивном договоре

Эксклюзивный договор означает, что клиент доверяет продажу объекта только одному риелтору на определенный срок. В таких условиях распределение расходов зависит от договоренностей.

Обычно комиссию платит продавец, так как именно он нанимает специалиста для реализации актива. Однако в договоре можно прописать возможность перекладывания комиссии на покупателя. В этом случае риелтор заключает отдельное соглашение с покупателем о выплате вознаграждения за подбор объекта.

Если в эксклюзивном договоре указан запрет на самостоятельный поиск покупателя, клиент обязан выплатить комиссию риелтору, даже если нашел покупателя сам. Это считается выполнением условия эксклюзивности. Если же такая оговорка отсутствует, клиент может оспорить выплату в суде, ссылаясь на то, что услуга по поиску не была оказана.

При оформлении подобных сделок часто используют Договор аренды имущества как базу для сопутствующих услуг по управлению объектом, если продажа затягивается.

Договор комиссии с физическим лицом и налогообложение

Если риелтор работает как физическое лицо без статуса ИП или самозанятого, клиент (если он является ИП или ООО) становится налоговым агентом.

В 2026 году при выплате комиссии обычному физлицу организация или ИП обязаны:

1. Удержать НДФЛ из суммы вознаграждения по ставке 13% (или 15% с суммы превышения над лимитом).
2. Начислить и уплатить страховые взносы в Социальный фонд РФ по единому тарифу.

Работа с самозанятыми (плательщиками НПД) значительно проще. В этом случае клиент не удерживает НДФЛ и не платит страховые взносы. Единственным условием законного списания расходов является получение от самозанятого чека из приложения «Мой налог». В договоре с самозанятым обязательно прописывается обязанность предоставить чек в течение суток после оплаты.

Если риелтор-физлицо отказывается от статуса самозанятого, но не является сотрудником, сделка оформляется как гражданско-правовой договор (ГПХ), что влечет за собой полную нагрузку по налогам и взносам для заказчика.

Частые вопросы

Как указать комиссию риелтора в договоре, если сумма зависит от срока продажи?

Используйте ступенчатую шкалу вознаграждения. Пропишите в разделе «Цена услуг»: «При реализации объекта в срок до 30 дней вознаграждение составляет X рублей; при реализации с 31 по 60 день — Y рублей». Это стимулирует риелтора работать быстрее.

Можно ли прописать оплату по договору без комиссии?

Да, такая формулировка возможна, если риелтор работает за фиксированную оплату (абонентскую плату) за маркетинг или сопровождение, независимо от результата сделки. В этом случае в договоре указывается «фиксированная стоимость услуг», а пункт о проценте от продажи исключается.

Нужна ли спецификация к договору комиссии на реализацию недвижимости?

Спецификация рекомендуется, если в рамках одного договора продается несколько объектов. В ней указываются характеристики каждого объекта (адрес, площадь, кадастровый номер) и индивидуальный размер комиссии по каждому из них. Для одного объекта достаточно детального описания в основном тексте договора.

Информация носит справочный характер. Для точного оформления документов обратитесь к квалифицированному юристу или бухгалтеру.