Налоги на коммерческую недвижимость для физических лиц в 2026 году

Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

При продаже коммерческого объекта физическое лицо обязано уплатить НДФЛ с полученного дохода. В 2026 году действует прогрессивная шкала: ставка составляет 13% с суммы дохода до 5 миллионов рублей в год и 15% с суммы превышения этого порога.

Для расчета налоговой базы можно использовать один из двух вариантов:

1. Применить стандартный имущественный вычет в размере 250 000 рублей. В этом случае налог платится с разницы между ценой продажи и этой фиксированной суммой.
2. Учесть фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этого объекта. Налог будет исчисляться с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Второй вариант выгоднее, если объект был куплен дорого. Для корректного оформления документов и расчета вычетов удобно использовать сервис Legium.pro, который автоматизирует работу с документами.

Освобождение от уплаты НДФЛ наступает при соблюдении минимального срока владения. Для коммерческой недвижимости этот срок составляет 5 лет. Если объект находился в собственности владельца более 5 лет, доход от его продажи не облагается налогом и не декларируется. Если же объект продается вместе с земельным участком, стоит изучить правила налогового вычета при продаже земли.

Продажа коммерческой недвижимости ИП: налоги и особенности

Если объект используется в предпринимательской деятельности, налоги при его продаже зависят от выбранного режима налогообложения ИП. В этом случае сделка рассматривается не как личная продажа имущества, а как реализация актива бизнеса.

При применении УСН (упрощенной системы налогообложения) ИП платит налог с полной суммы выручки от продажи объекта:

• На УСН «Доходы» ставка составляет 6% (может быть снижена региональным законом).
• На УСН «Доход минус расход» ставка составляет 15%, при этом стоимость приобретения объекта можно включить в расходы.

На общей системе налогообложения (ОСНО) ИП платит НДФЛ по ставке 13–15% с разницы между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.

Существует риск переквалификации сделки. Если ИП продает объект как физическое лицо (заявляя, что недвижимость не использовалась в бизнесе), но налоговая обнаружит признаки предпринимательской деятельности (например, наличие договора аренды или оплату коммунальных услуг через расчетный счет ИП), сделку признают коммерческой. В таком случае налоговая доначислит налоги по ставкам ИП, взыщет пени и наложит штраф. Чтобы избежать таких ситуаций, важно правильно определить кто должен платить налог на имущество в конкретной ситуации.

Частые вопросы

Какая ставка налога на коммерческую недвижимость для ИП?

Если ИП владеет объектом как физическое лицо, применяется региональная ставка налога на имущество физлиц (обычно до 2% от кадастра). При продаже объекта на УСН ставка составит 6% (с доходов) или 15% (с разницы доходов и расходов).

Нужно ли платить налог при продаже коммерческой недвижимости физ лицом, если объект был в собственности более 5 лет?

Нет, при владении объектом более 5 лет доход от его продажи освобождается от НДФЛ. Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре.

Можно ли уменьшить налог при продаже коммерческой недвижимости на сумму расходов?

Да, это один из двух законных способов расчета налоговой базы. Вы можете вычесть из цены продажи стоимость покупки объекта, подтвержденную договором купли-продажи и платежными документами.

Информация носит справочный характер. Для принятия окончательных решений по налогообложению рекомендуется обратиться к профильному специалисту или в налоговый орган.