Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду: расчет и ставки в 2026 году
Сумма налога при сдаче коммерческой недвижимости зависит от выбранного налогового режима и статуса владельца. Физические лица без спецстатуса платят НДФЛ 13–15%, самозанятые — 4–6%, а ИП на УСН — 6% или 15% от дохода.
При перевыставлении коммунальных услуг арендатору через договор аренды эти суммы часто ошибочно не включают в доход, что ведет к доначислениям НДФЛ или налога по УСН при проверке.
Попробуйте прямо в статье
ИИ составит этот документ под вашу ситуацию — прямо здесь, бесплатно.
Печатать не обязательно: нажмите пример — ИИ соберёт результат на нём.
Заполнить своими данными и скачать
Пример готов. Введите почту, пришлём код — в кабинете подставим ваши реквизиты по ИНН и отдадим файл в Word.
Ставки налога на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП
Физические лица, не зарегистрированные как ИП или самозанятые, платят НДФЛ. Ставка составляет 13% при доходе до 5 млн рублей в год и 15% с суммы превышения этого лимита. Налог рассчитывается со всей суммы арендных платежей, если налогоплательщик не может подтвердить расходы на содержание объекта.
Для предпринимателей и самозанятых доступны более выгодные режимы:
- НПД (налог на профессиональный доход). Ставка 4% при расчетах с физическими лицами и 6% — с юридическими лицами. Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год.
- УСН «Доходы». Ставка 6% (может быть снижена региональным законом).
- УСН «Доходы минус расходы». Ставка 15% (также может быть снижена в регионах).
- ОСНО. НДФЛ 13–15% или налог на прибыль для юрлиц, плюс НДС 20%.
Патентная система налогообложения (ПСН) позволяет ИП платить фиксированную сумму налога, исходя из потенциально возможного дохода, установленного регионом. Стоимость патента зависит от площади помещения и его расположения. ПСН выгодна при высокой арендной ставке, так как фактический доход не влияет на размер налогового платежа.
Чтобы автоматизировать расчеты и подачу отчетности, используйте Legium.pro — сервис, где ИИ берет на себя рутинную работу с документами.
Не читать, а сделать
ИИ соберёт это под вашу ситуацию прямо в статье — по готовому примеру, без регистрации.
Попробовать на примере →Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость
Налоговая база определяется по-разному в зависимости от системы налогообложения. При УСН «Доходы минус расходы» и на ОСНО база равна разнице между всеми доходами от аренды и документально подтвержденными расходами на эксплуатацию, ремонт и содержание объекта по Налоговому кодексу.
Суммы коммунальных платежей, которые арендодатель перевыставляет арендатору, признаются доходом. Если в договоре указано, что арендатор возмещает затраты на свет, воду и отопление, эти поступления суммируются с арендной платой и облагаются налогом. Расходы на эти же услуги при этом учитываются в базе «Доходы минус расходы».
Сроки уплаты и отчетности в 2026 году:
- НПД: налог рассчитывается в приложении «Мой налог» и уплачивается до 28 числа следующего месяца.
- УСН: авансовые платежи вносятся ежеквартально (до 28 апреля, июля, октября), итоговый расчет и декларация подаются до 25 апреля года, следующего за отчетным.
- НДФЛ: декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля, оплата налога — до 15 июля.
Правильно оформленный документооборот исключает штрафы, поэтому рекомендуем изучить сервис самостоятельной сдачи налоговой отчетности: как выбрать и использовать.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом
При продаже коммерческого объекта физическое лицо обязано уплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и затратами на приобретение этого имущества. Если затраты на покупку не подтверждены документами, налог рассчитывается с полной суммы сделки за вычетом имущественного вычета.
Продажа коммерческой недвижимости освобождается от налогов, если соблюден минимальный срок владения. По Налоговому кодексу этот срок составляет 5 лет. Если объект был получен в наследство или в дар от близкого родственника, срок сокращается до 3 лет. В этом случае налог на имущество физических лиц за период владения остается, но НДФЛ с продажи не платится.
Налоговый вычет при продаже коммерческого объекта ограничен суммой в 250 000 рублей (если нет документов о расходах). Если объект продается вместе с земельным участком, можно применить отдельный налоговый вычет при продаже земельного участка, чтобы дополнительно снизить сумму НДФЛ.
Частые вопросы
Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?
Для самозанятых: сумма всех поступлений $\times$ 4% или 6%. Для ИП на УСН «Доходы»: сумма всех поступлений $\times$ 6%. Для физических лиц: (Доход $-$ Расходы) $\times$ 13%. Если расходы не подтверждены, используется вычет 250 000 руб. или расчет от полной суммы.
Какая ставка налога на коммерческую недвижимость для физических лиц?
Основная ставка НДФЛ — 13% (до 5 млн руб. дохода в год) и 15% с суммы превышения. При регистрации в качестве самозанятого ставка снижается до 4% (с физлиц) или 6% (с юрлиц).
Продажа физлицом коммерческой недвижимости: какие налоги платить?
Платится НДФЛ 13–15% с прибыли (разница между ценой продажи и покупки). Налог не платится, если объект находился в собственности более 5 лет.
Есть ли особенности по налогу на коммерческую недвижимость в СПб?
Законодательство по НДФЛ, УСН и НПД едино на всей территории РФ. Однако в Санкт-Петербурге могут действовать региональные льготы по ставке УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы» для определенных видов деятельности. Также следует учитывать региональные тарифы при расчете стоимости патента (ПСН).
Информация носит справочный характер. Для принятия окончательного решения по налогам рекомендуется обратиться к профильному специалисту или в налоговый орган.
Legium.pro
Почему это проще сделать здесь
Документы, учёт и отчётность — в одном кабинете — а вот что вы получаете вместе с этим.
Работа снимается целиком
Вы описываете ситуацию — сервис делает: считает, заполняет, проверяет и отдаёт готовый результат.
Документы разбираются сами
Загруженные договоры, акты и выписки распознаются: суммы, стороны, сроки и риски видны без ручного разнесения.
Сроки не проходят мимо
Календарь отчётности с напоминаниями считается по вашей системе налогообложения, а не по общему списку.
Начать ничего не стоит
Есть бесплатный тариф и 14 дней пробного периода. Карта не нужна, подписание входящих документов бесплатно всегда.
Legium.pro
Не делать это руками
Документы, учёт и отчётность — в одном кабинете.
- Код на почту — вместо пароля
- Реквизиты подставятся по ИНН
- Карта не нужна
Понравилась статья?
Legium.pro делает всё это автоматически. AI-бухгалтер для вашего бизнеса.
Попробовать бесплатноПохожие статьи
Какие налоги платит ООО на УСН «Доходы»: полный список и ставки 2026 года
Разбор налогов для ООО на УСН «Доходы» в 2026 году: ставка 6%, страховые взносы за сотрудников и правила оплаты НДС и налога на имущество.
Проверка ООО налоговой (ФНС): правила, сроки и права бизнеса в 2026 году
Узнайте, как проходит проверка ООО налоговой в 2026 году: новые сроки выездных проверок, правила проверки по ИНН и порядок обжалования решений ФНС.
Проверка наименования ООО: как выбрать название и избежать отказов при регистрации
Инструкция по проверке наименования ООО на уникальность и соответствие ГК РФ, чтобы избежать отказа налоговой и исков от правообладателей товарных знаков.
Информация на данной странице носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией. Для решения конкретных вопросов обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту. Legium.pro не несёт ответственности за решения, принятые на основе данных материалов.