акт выполненных работ по аренде образец

Введение

Акт выполненных работ (АВР) – документ, подтверждающий факт оказания услуг аренды и их приемку заказчиком. В 2026 году порядок оформления АВР по аренде регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 402‑ФЗ «О бухгалтерском учете», а также рядом нормативных актов Минфина. Правильный образец акта помогает избежать споров, правильно отразить операцию в бухгалтерском учете и корректно рассчитать налоговые обязательства.

---

Что такое акт выполненных работ по аренде и когда он обязателен?

Акт выполненных работ – это подтверждающий документ, который подписывается арендодателем и арендатором после фактического предоставления арендного имущества (офисных помещений, складов, техники и т.п.). Согласно ст. 309 и ст. 310 ГК РФ, арендатор обязан в течение 5 дней после получения имущества оформить акт приемки‑передачи. Отсутствие акта может привести к:

• Спорам о качестве и сроках предоставления имущества;
• Неправильному отражению расходов в бухгалтерском учете (п. 2 ПБУ 6/02);
• Ошибкам при расчёте НДС (ФЗ‑402, ст. 165 НК РФ).

---

Обязательные реквизиты акта: форма и содержание

Согласно Приказу Минфина РФ от 15.01.2026 № 20н «Об образцах актов выполненных работ», в акте должны быть указаны следующие реквизиты:

1. Шапка документа – название формы «Акт выполненных работ», номер акта, дата составления.
2. Стороны договора – полные наименования арендодателя и арендатора, их ИНН, КПП, юридический адрес.
3. Предмет аренды – точное описание арендованного имущества (площадь помещения, адрес, технические характеристики оборудования).
4. Срок и условия аренды – дата начала и окончания аренды, условия продления.
5. Перечень выполненных работ/оказанных услуг – конкретные действия (передача помещения, установка оборудования, проведение технического осмотра).
6. Стоимость и порядок оплаты – сумма арендной платы, дата и способ оплаты, указание НДС, если применимо.
7. Подписи и печати сторон – подписи уполномоченных лиц, печати (если они используются).
8. Приложения – акт осмотра, фотодокументация, акт технического состояния.

Все пункты должны быть заполнены без пропусков, иначе акт может быть признан недействительным в суде (п. 10 ГК РФ).

---

Порядок подписания и передачи акта

1. Подготовка – арендодатель готовит акт в электронном виде (формат DOCX/PDF) или в бумажном виде. В 2026 году допускается электронная подпись в соответствии с ФЗ‑63 «Об электронной подписи».
2. Согласование – обе стороны проверяют соответствие фактическим данным. При расхождениях оформляется дополнительное протокольное объяснение.
3. Подписание – арендодатель и арендатор подписывают акт, ставят печати (если предусмотрено). При электронном варианте подпись ставится с помощью квалифицированного сертификата (КЭП).
4. Передача – оригинальный документ передаётся арендатору, копия хранится у арендодателя. Электронные копии хранятся в системе документооборота не менее 5 лет (п. 4 ПБУ 6/02).

---

Бухгалтерский учёт и налоговые последствия

Учёт в бухгалтерском балансе

• Активы: если арендатор получает долгосрочное имущество в пользование, в балансе отражается «Арендованное имущество» (ПБУ 6/02, п. 4).
• Расходы: арендная плата учитывается как расход текущего периода (счёт 26 «Общехозяйственные расходы»). При наличии НДС – отдельный расчёт по счёту 68.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

• По ст. 165 НК РФ арендная плата облагается НДС, если арендодатель является плательщиком НДС. В акте обязательно указывается ставка НДС (20 % в 2026 году) и сумма налога.
• При сдаче в аренду имущества, освобождённого от НДС (например, жилые помещения), в акте ставится отметка «НДС не начисляется» в соответствии с п. 2 ст. 149 НК РФ.

Налог на прибыль

• Расходы по арендной плате уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (ст. 247 НК РФ). При этом необходимо, чтобы акт был оформлен в соответствии с требованиями, иначе расход может быть оспорен налоговой инспекцией.

---

Типовой образец акта и рекомендации по заполнению

Ниже представлена структура типового образца (см. Приложение 1). При заполнении обратите внимание на следующие рекомендации:

• Не используйте аббревиатуры в наименованиях сторон – полностью указывайте юридические названия.
• Указывайте точные площади и технические характеристики (например, «помещение площадью 120 м², высота потолков 3,5 м»).
• Обязательно фиксируйте дату передачи имущества – это важно для расчёта срока аренды и последующего продления.
• Проверьте правильность расчёта НДС – в случае изменения ставки в течение года (например, 2026 год может предусматривать льготные ставки для определённых видов аренды) укажите актуальную ставку.
• Сохраняйте электронные подписи – они позволяют быстро обмениваться документом и соответствовать требованиям ФЗ‑63.

Пример заполнения (сокращённый вариант):

Акт № 12/2026
Дата составления: 12 марта 2026 г.

Арендодатель: ООО «Аренда‑Плюс», ИНН 7701234567, КПП 770101001, 115035, г. Москва, ул. Петрова, д. 10.
Арендатор: ИП Иванов И.И., ИНН 7709876543, КПП 770101002, 115064, г. Москва, ул. Садовая, д. 5.

Предмет аренды: офисное помещение, 5‑й этаж, площадь 85,2 м², адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 30.
Срок аренды: с 01.04.2026 г. по 31.03.2027 г.

Перечень выполненных работ:
1. Передача ключей от помещения.
2. Проведение технического осмотра – состояние соответствует требованиям ст. 317 ГК РФ.
3. Подписание договора аренды.

Стоимость аренды: 1 200 000 ₽ (без НДС). НДС 20 % – 240 000 ₽. Итого к оплате: 1 440 000 ₽.

Подписи:
____________________/Петров А.В. (арендодатель)
____________________/Иванов И.И. (арендатор)

---

Ошибки, которые стоит избегать

Ошибка	Последствия
Отсутствие подписи арендодателя	Акт считается недействительным, аренда считается незарегистрированной в учёте.
Неполные реквизиты (отсутствие ИНН, адреса)	Налоговая инспекция может отклонить документ, что приведёт к штрафу за неверное отражение расходов.
Неуказание НДС при обязательной ставке	Переплата НДС или отказ в его вычете, возможные доначисления налоговых органов.
Сроки подписания более 5 дней	Нарушение ст. 309 ГК РФ, риск признания договора недействительным.

---

Заключение

Акт выполненных работ по аренде – ключевой документ, от правильности его оформления зависит юридическая защита сторон, корректность бухгалтерского учёта и правильность расчётов по налогам. В 2026 году действуют чёткие требования к форме и содержанию акта, закреплённые в Приказе Минфина № 20н, а также в федеральных законах и ПБУ. Используя представленный образец и следуя рекомендациям, предприниматели смогут быстро и без ошибок оформить аренду любого типа имущества.

Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или бухгалтеру.