Как рассчитать НДФЛ от продажи квартиры: формулы, ставки и вычеты 2026 года
Сумма НДФЛ при продаже квартиры рассчитывается как произведение налоговой ставки и налоговой базы, которая представляет собой разницу между ценой продажи и затратами на покупку объекта. Если расходы на приобретение не подтверждены документами, из цены продажи вычитается имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
При продаже квартиры по цене ниже 70% от кадастровой стоимости налоговая база будет считаться не от цены сделки, а от 70% кадастра, что часто приводит к неожиданному доначислению налога.
Попробуйте прямо в статье
ИИ заполнит расчёт по вашим цифрам — прямо здесь, бесплатно.
Печатать не обязательно: нажмите пример — ИИ соберёт результат на нём.
Заполнить своими данными и скачать
Пример готов. Введите почту, пришлём код — в кабинете подставим ваши реквизиты по ИНН и отдадим файл в Word.
Как рассчитать НДФЛ от продажи квартиры: базовая формула
Налоговая база определяется по формуле: «Цена продажи − Расходы на приобретение = Налоговая база». В качестве расходов принимаются суммы, указанные в договоре купли-продажи, подтвержденные платежными документами (чеки, банковские выписки, расписки).
Если документы о затратах на покупку отсутствуют или сумма расходов меньше цены продажи, применяется стандартный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. В этом случае формула меняется: «Цена продажи − 1 000 000 руб. = Налоговая база». Если результат вычитания равен нулю или меньше, налог платить не нужно.
Обязанность по расчету и уплате налога возникает, если квартира была в собственности меньше минимального срока владения по Налоговому кодексу (обычно 5 лет, в ряде случаев 3 года). По истечении этого срока доход от продажи освобождается от налогообложения полностью, а подавать декларацию не требуется.
Не читать, а сделать
ИИ соберёт это под вашу ситуацию прямо в статье — по готовому примеру, без регистрации.
Попробовать на примере →Как рассчитать НДФЛ по прогрессивной ставке
В 2026 году расчет НДФЛ производится по прогрессивной шкале. Ставка 13% применяется к части налоговой базы, не превышающей 2,4 млн рублей за налоговый период.
Если налоговая база (доход минус расходы) превышает 2,4 млн рублей, к сумме превышения применяется повышенная ставка 15% и выше, в зависимости от общего объема годового дохода физического лица. Чтобы точно определить момент перехода на повышенный тариф, изучите материал о том, когда НДФЛ переходит на 15%.
Алгоритм разделения суммы на интервалы выглядит так:
- Сумма до 2,4 млн руб. × 13%.
- Сумма свыше 2,4 млн руб. × ставка согласно прогрессивной шкале 2026 года.
- Итоговый налог = сумма двух полученных значений.
Для корректного отражения этих сумм в отчетности используйте сервис 6-НДФЛ, где документ заполняется онлайн с автоподстановкой реквизитов по ИНН.
Как рассчитать вычет НДФЛ при продаже недвижимости
Основным инструментом снижения налога является вычет «доходы минус расходы». В налоговую базу включается только чистая прибыль от сделки. Если квартира была куплена за 5 млн рублей, а продана за 7 млн, налогом облагаются только 2 млн рублей.
К расходам, увеличивающим стоимость объекта, можно отнести затраты на отделку и материалы, если они были предусмотрены договором купли-продажи (например, покупка квартиры без отделки от застройщика). Все затраты должны быть подтверждены договорами с подрядчиками и чеками.
Существуют льготы, позволяющие полностью обнулить налог независимо от срока владения:
- Продажа единственного жилья (если на дату сделки у семьи нет другого жилого помещения).
- Продажа жилья семьей с двумя и более детьми при одновременном приобретении нового объекта большей площади или стоимости.
После расчета суммы налога необходимо подать декларацию. Чтобы избежать ошибок в заполнении, используйте инструкцию о том, как открыть декларацию 3-НДФЛ онлайн в формате XML.
Частые вопросы
Как рассчитать НДФЛ 13 процентов онлайн?
Для этого используются онлайн-калькуляторы ФНС или бухгалтерских сервисов. Пользователь вводит сумму дохода и сумму документально подтвержденных расходов, после чего система автоматически вычитает расходы и умножает остаток на 0,13.
Как рассчитать НДФЛ от суммы на руки?
Если известна сумма, которую продавец хочет получить «на руки» (netto), расчет производится по формуле: «Сумма на руки / 0,87 = Полная цена сделки». Разница между полной ценой и суммой на руки и будет составлять НДФЛ 13%.
Как рассчитать НДФЛ с зарплаты по формуле?
НДФЛ с заработной платы рассчитывается от суммы начисленного дохода до вычета налогов (брутто). Формула: «Начисленная зарплата × Ставка НДФЛ = Сумма налога». Из начисленной суммы налог вычитается, и остаток выплачивается сотруднику.
НДФЛ за детей как рассчитать с зарплаты?
Речь идет о стандартном налоговом вычете на детей. Сумма вычета вычитается из налоговой базы (зарплаты) до начисления налога. Формула: «(Зарплата − Сумма вычета на детей) × Ставка НДФЛ = Сумма налога». Налог уменьшается, так как база для его расчета становится меньше.
Информация носит справочный характер. Для получения точных расчетов по вашей ситуации обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту.
Legium.pro
Почему это проще сделать здесь
Подготовим «6-НДФЛ» — а вот что вы получаете вместе с этим.
Реквизиты сами
Вводите ИНН — название, адрес, КПП, ОГРН и банковские данные подставятся из ЕГРЮЛ. Ошибиться в реквизитах негде.
Проверка перед сдачей
ИИ смотрит документ до отправки: пустые обязательные поля, суммы, которые не сходятся, неверные коды.
Подпись без принтера
Готовый файл подписывается онлайн и уходит контрагенту по ссылке — юридическая сила по 63-ФЗ, ст. 160 ГК.
Всё лежит в одном месте
Документ остаётся в архиве компании: со сроками, статусом подписания и историей изменений.
Legium.pro
Не делать это руками
Подготовим «6-НДФЛ».
- Код на почту — вместо пароля
- Реквизиты подставятся по ИНН
- Карта не нужна
Нужен готовый документ?
Этот документ можно заполнить онлайн — реквизиты подставятся по ИНН.
Подготовить: 6-НДФЛ Сначала посмотреть страницу услугиПохожие статьи
Оплата адвоката: способы расчетов, оформление документов и налоговый учет
Разбираем, как правильно оплатить услуги адвоката в 2026 году: формы договоров, расчеты с НДС и порядок возврата расходов через суд.
Должны ли персонифицированные сведения и 6-НДФЛ совпадать в 2026 году
Разбираем изменения в контрольных соотношениях ФНС: почему РСВ и 6-НДФЛ больше не сопоставляются автоматически через КС 2.1 и 2.2.
Возврат уставного капитала учредителю при ликвидации: расчет и НДФЛ
Узнайте, как рассчитать НДФЛ при возврате уставного капитала при ликвидации ООО и как применить имущественный вычет до 250 000 руб. при отсутствии документов.
Информация на данной странице носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией. Для решения конкретных вопросов обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту. Legium.pro не несёт ответственности за решения, принятые на основе данных материалов.