Как рассчитать НДФЛ с продажи недвижимости: правила и формулы 2026 года
Сумма НДФЛ при продаже недвижимости рассчитывается как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку объекта. К полученной прибыли применяется прогрессивная шкала налоговых ставок 2026 года. Если объект продан дешевле, чем был куплен, или срок владения превышает установленный законом лимит, налог платить не нужно.
Попробуйте прямо в статье
ИИ заполнит расчёт по вашим цифрам — прямо здесь, бесплатно.
Печатать не обязательно: нажмите пример — ИИ соберёт результат на нём.
Заполнить своими данными и скачать
Пример готов. Введите почту, пришлём код — в кабинете подставим ваши реквизиты по ИНН и отдадим файл в Word.
Формула расчета НДФЛ с продажи недвижимости
Налоговая база определяется по формуле: «Цена продажи − Расходы на приобретение». В качестве расходов принимаются затраты на покупку объекта, оплата материалов и работ по достройке или реконструкции, подтвержденные договорами и чеками.
В 2026 году к полученной прибыли применяется прогрессивная шкала НДФЛ. Ставка 13% действует для доходов до 2,4 млн рублей в год. При превышении этого порога с суммы превышения взимается налог по более высоким ставкам. Подробно о том, когда НДФЛ переходит на 15%, можно узнать в соответствующем материале.
Если объект продан по цене, которая ниже затрат на его покупку, налоговая база становится равной нулю. В этом случае обязанность по уплате налога отсутствует, однако декларацию 3-НДФЛ подавать все равно необходимо, если не применяется освобождение по сроку владения.
Если цена продажи объекта ниже 70% от его кадастровой стоимости, налоговая автоматически пересчитает базу исходя из 70% кадастра, даже если в договоре указана меньшая сумма.
Не читать, а сделать
ИИ соберёт это под вашу ситуацию прямо в статье — по готовому примеру, без регистрации.
Попробовать на примере →Как рассчитать НДФЛ с вычетами при продаже
Если подтвердить расходы на покупку объекта документами невозможно, закон позволяет использовать стандартный имущественный вычет. Для жилой недвижимости (квартиры, дома, комнаты) размер вычета составляет 1 млн рублей, для прочих объектов (гаражи, земельные участки, коммерческие помещения) — 250 тыс. рублей.
Сумма вычета вычитается из цены продажи. Например, при продаже квартиры за 2 млн рублей без документов о покупке, налогом будет облагаться сумма 1 млн рублей (2 млн − 1 млн вычета).
При продаже нескольких объектов в одном налоговом периоде вычеты суммируются по каждому объекту отдельно. Нельзя использовать один вычет в 1 млн рублей, чтобы покрыть прибыль от продажи трех разных квартир; для каждой из них полагается свой лимит.
Для корректного оформления налоговых обязательств и подачи отчетности удобно использовать 6-НДФЛ, где документ заполняется онлайн с автоподстановкой реквизитов по ИНН.
Сроки владения и освобождение от налога
Продавец полностью освобождается от уплаты НДФЛ, если соблюден минимальный срок владения объектом. По общему правилу этот срок составляет 5 лет. В ряде случаев он сокращается до 3 лет.
Срок владения сокращается до 3 лет, если недвижимость является единственным жильем семьи (на дату сделки у продавца и членов его семьи нет другого жилого помещения), либо если объект получен в наследство, в дар от близких родственников или по приватизации.
Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. При реорганизации юридического лица или смене кадастрового номера объекта (при условии сохранения его характеристик и площади) срок владения не прерывается и считается с даты первичного приобретения.
Для тех, кто самостоятельно подает отчетность после сделок, будет полезна инструкция о том, как открыть декларацию 3-НДФЛ онлайн в формате XML.
Частые вопросы
Как рассчитать НДФЛ за 25 год, если продажа была в конце года?
Налог рассчитывается по правилам того года, в котором была зарегистрирована сделка перехода права собственности. Если сделка прошла в декабре 2025 года, расчет производится по ставкам 2025 года, а декларация подается и налог уплачивается в 2026 году.
Нужно ли платить налог, если цена в договоре ниже кадастровой стоимости?
Да, если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база будет рассчитана исходя из 70% кадастра. Налог уплачивается с разницы между этой суммой и подтвержденными расходами или имущественным вычетом.
Можно ли использовать вычет, если недвижимость досталась по наследству?
Да, при продаже унаследованного имущества можно использовать имущественный вычет (1 млн или 250 тыс. рублей). Также можно уменьшить налоговую базу на сумму расходов, которые понес наследодатель при покупке этого объекта, если такие документы сохранились.
Информация носит справочный характер. Для принятия окончательных решений по налогообложению рекомендуется обратиться к профильному специалисту или в налоговый орган.
Legium.pro
Почему это проще сделать здесь
Подготовим «6-НДФЛ» — а вот что вы получаете вместе с этим.
Реквизиты сами
Вводите ИНН — название, адрес, КПП, ОГРН и банковские данные подставятся из ЕГРЮЛ. Ошибиться в реквизитах негде.
Проверка перед сдачей
ИИ смотрит документ до отправки: пустые обязательные поля, суммы, которые не сходятся, неверные коды.
Подпись без принтера
Готовый файл подписывается онлайн и уходит контрагенту по ссылке — юридическая сила по 63-ФЗ, ст. 160 ГК.
Всё лежит в одном месте
Документ остаётся в архиве компании: со сроками, статусом подписания и историей изменений.
Legium.pro
Не делать это руками
Подготовим «6-НДФЛ».
- Код на почту — вместо пароля
- Реквизиты подставятся по ИНН
- Карта не нужна
Нужен готовый документ?
Этот документ можно заполнить онлайн — реквизиты подставятся по ИНН.
Подготовить: 6-НДФЛ Сначала посмотреть страницу услугиПохожие статьи
Платят ли самозанятые НДС в 2026 году: правила и исключения
Разбираем, почему самозанятые на НПД не платят НДС, а предприниматели на УСН в 2026 году обязаны учитывать налог при превышении лимитов по выручке.
Калькулятор расчета НДФЛ: как правильно считать налог в 2026 году
Узнайте, как работает калькулятор расчета НДФЛ с учетом прогрессивной шкалы 2026 года, актуальные ставки и правила вычетов для физических лиц.
С какой суммы платить НДС в 2026 году: пороги и правила для разных режимов
Разбираем пороги выручки для уплаты НДС в 2026 году для ООО и ИП на УСН, ОСНО и ПСН, а также правила работы самозанятых.
Информация на данной странице носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией. Для решения конкретных вопросов обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту. Legium.pro не несёт ответственности за решения, принятые на основе данных материалов.