Какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости в 2026 году
При продаже коммерческой недвижимости вид и размер налога зависят от налогового статуса продавца (физическое лицо, ИП или ООО) и применяемой системы налогообложения. Основными платежами являются НДФЛ для граждан, налог на прибыль или УСН для бизнеса, а также НДС для плательщиков общей системы.
При продаже коммерческого объекта физическим лицом можно избежать налога, если доказать, что объект находился в собственности более минимального срока владения, установленного законом, однако для коммерческих помещений этот механизм работает строже, чем для жилых.
Попробуйте прямо в статье
ИИ составит этот документ под вашу ситуацию — прямо здесь, бесплатно.
Печатать не обязательно: нажмите пример — ИИ соберёт результат на нём.
Заполнить своими данными и скачать
Пример готов. Введите почту, пришлём код — в кабинете подставим ваши реквизиты по ИНН и отдадим файл в Word.
Какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости в зависимости от статуса продавца
Физические лица и самозанятые платят НДФЛ. В 2026 году действует прогрессивная шкала ставок: 13% при доходе до 2,4 млн рублей в год и 15% с суммы превышения. Самозанятые (плательщики НПД) не могут применять ставку 4–6% при продаже недвижимости, так как перепродажа имущества не является оказанием услуг или продажей товаров собственного производства. В этом случае они рассчитывают налог по общим правилам НДФЛ. Подробнее о режимах работы можно узнать в статье какой налог должны платить самозанятые в 2026 году: ставки и правила.
ООО на общей системе налогообложения (ОСНО) платит налог на прибыль. Доход от продажи объекта включается в налоговую базу по ставке 25% в 2026 году. При этом организация может уменьшить налогооблагаемую базу на остаточную стоимость объекта (первоначальная стоимость минус накопленная амортизация).
ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) платит налог в зависимости от выбранного объекта:
- «Доходы» (6%): налог начисляется на всю сумму сделки.
- «Доходы минус расходы» (15%): налог платится с разницы между ценой продажи и затратами на приобретение объекта.
Чтобы автоматизировать расчет налогов и подачу отчетности, используйте Legium.pro — оставьте почту, и ИИ сделает работу за вас.
Не читать, а сделать
ИИ соберёт это под вашу ситуацию прямо в статье — по готовому примеру, без регистрации.
Попробовать на примере →Расчет налога на коммерческую недвижимость: база и вычеты
Налоговая база определяется как разница между ценой продажи объекта и документально подтвержденными расходами на его приобретение. Если объект был куплен за 10 млн рублей, а продан за 15 млн, налогом облагается разница в 5 млн рублей.
В состав расходов, уменьшающих базу, входят:
- стоимость покупки объекта по договору купли-продажи;
- затраты на капитальный ремонт и модернизацию, увеличившие стоимость объекта;
- государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре;
- расходы на оформление необходимых разрешений и технических планов.
Если физическое лицо не может подтвердить расходы документами, оно имеет право применить имущественный вычет. Размер вычета при продаже коммерческой недвижимости ограничен законом. В случае отсутствия документов на расходы налог рассчитывается с полной суммы сделки за вычетом установленного лимита. Аналогичный механизм работает и с землей, что описано в материале налоговый вычет при продаже земельного участка: как законно уменьшить НДФЛ.
НДС при продаже коммерческой недвижимости
Компании и ИП на ОСНО обязаны начислить НДС на сумму продажи коммерческой недвижимости по ставке 20%. Если объект был приобретен без НДС или с частичным вычетом, налог при продаже все равно начисляется в полном объеме с цены реализации.
Освобождение от НДС по статье 145 Налогового кодекса возможно в исключительных случаях, например, при реализации имущества в рамках ликвидации или при определенных условиях передачи прав. В большинстве стандартных сделок с коммерческими помещениями льгота не применяется.
В договоре купли-продажи НДС должен быть выделен отдельной строкой. Если в тексте договора не указано, что цена включает НДС или что налог начисляется сверху, налоговые органы могут трактовать сумму сделки как включающую в себя налог, что приведет к уменьшению фактической прибыли продавца.
Налог на коммерческую недвижимость в Москве и регионах
Важно различать разовый налог с продажи и ежегодные обязательные платежи. При сделке платится налог на доход (НДФЛ, налог на прибыль или УСН). Независимо от продажи, до момента перехода права собственности владелец обязан платить ежегодный имущественный и земельный налоги. Особенности таких выплат рассмотрены в статье кто должен платить налог на имущество: правила, сроки и льготы в 2026 году.
В Москве расчет ежегодного налога на коммерческую недвижимость часто привязан к кадастровой стоимости. Для объектов, включенных в региональный перечень, ставка налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая в столице регулярно переоценивается в сторону увеличения.
Сроки в 2026 году:
- Декларация 3-НДФЛ при продаже объекта физлицом подается до 30 апреля года, следующего за годом сделки.
- Уплата НДФЛ производится до 15 июля.
- Для ООО на ОСНО налог на прибыль платится ежеквартально с соответствующей подачей деклараций.
Частые вопросы
Сколько налог на коммерческую недвижимость при продаже?
Сумма зависит от статуса продавца. Для физлиц — 13–15% с прибыли (разница между продажей и покупкой). Для ООО на ОСНО — 25% с прибыли. Для ИП на УСН «Доходы» — 6% от всей суммы сделки.
Нужно ли платить налог с аренды коммерческой недвижимости, если объект выставлен на продажу?
Да, доходы от аренды считаются отдельным видом дохода и облагаются налогом независимо от того, планируется ли продажа объекта. Арендные платежи учитываются в налоговой базе текущего периода по ставкам НПД, УСН или ОСНО.
Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость в 2026 году?
Для расчета используйте формулу: (Цена продажи - Расходы на покупку и оформление) × Ставка налога. Если расходы не подтверждены документами, используется фиксированный имущественный вычет.
Информация носит справочный характер. Для принятия окончательных решений по налогообложению конкретной сделки рекомендуется обратиться к профильному специалисту или налоговому консультанту.
Legium.pro
Почему это проще сделать здесь
Документы, учёт и отчётность — в одном кабинете — а вот что вы получаете вместе с этим.
Работа снимается целиком
Вы описываете ситуацию — сервис делает: считает, заполняет, проверяет и отдаёт готовый результат.
Документы разбираются сами
Загруженные договоры, акты и выписки распознаются: суммы, стороны, сроки и риски видны без ручного разнесения.
Сроки не проходят мимо
Календарь отчётности с напоминаниями считается по вашей системе налогообложения, а не по общему списку.
Начать ничего не стоит
Есть бесплатный тариф и 14 дней пробного периода. Карта не нужна, подписание входящих документов бесплатно всегда.
Legium.pro
Не делать это руками
Документы, учёт и отчётность — в одном кабинете.
- Код на почту — вместо пароля
- Реквизиты подставятся по ИНН
- Карта не нужна
Понравилась статья?
Legium.pro делает всё это автоматически. AI-бухгалтер для вашего бизнеса.
Попробовать бесплатноПохожие статьи
Проверка доходов на ИП: как проходит контроль налоговой и как проверить контрагента
Разбираем сроки камеральных проверок доходов ИП на УСН в 2026 году, правила работы реестров и актуальные условия моратория на проверки бизнеса.
Проверка ИП через реестр: как подтвердить статус налогоплательщика онлайн
Узнайте, как проверить наличие ИП по фамилии или ИНН через официальный реестр ФНС за 2 минуты, чтобы избежать рисков при заключении договора в 2026 году.
Может ли ИП получить вычет за лечение: условия и правила оформления
Разбираем, при каких системах налогообложения ИП может вернуть НДФЛ за лечение и как оформить социальный вычет в 2026 году.
Информация на данной странице носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией. Для решения конкретных вопросов обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту. Legium.pro не несёт ответственности за решения, принятые на основе данных материалов.