Налог на коммерческую недвижимость в 2026 году: расчет, ставки и налоги при продаже

Налог с продажи коммерческой недвижимости

При реализации объекта ООО уплачивает налог на прибыль. В 2026 году стандартная ставка составляет 20% (или 25% в зависимости от прибыли организации). Налоговая база формируется как разница между ценой продажи и затратами на приобретение и достройку объекта.

Физические лица и ИП на общей системе налогообложения (ОСНО) платят НДФЛ с дохода от продажи. Ставка составляет 13% или 15% с суммы превышения дохода над пределом в 5 млн рублей. Чтобы законно снизить сумму выплаты, можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры или документально подтвержденные расходы.

Налоговая база уменьшается на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. К ним относятся: стоимость покупки объекта, затраты на государственную регистрацию права собственности, расходы на капитальный ремонт и модернизацию, увеличившую стоимость помещения. Все чеки, акты и договоры должны храниться в течение срока исковой давности.

Если продавец работает на ОСНО, он обязан начислить НДС (обычно 20%) на стоимость реализации. Сумма НДС включается в общую цену договора. Если объект был приобретен без НДС или продавец применяет упрощенную систему налогообложения, налог на добавленную стоимость не начисляется, что делает сделку более выгодной для покупателя-физлица.

Особенности налогообложения коммерческой недвижимости в 2026 году

В 2026 году действуют региональные льготы, позволяющие снизить или обнулить налог на имущество. Такие преференции часто предоставляются объектам энергоэффективности, предприятиям малого бизнеса в определенных муниципальных округах или компаниям, занимающимся инновационной деятельностью.

Налоговая нагрузка различается в зависимости от назначения объекта. Торговые центры и офисы почти всегда облагаются по кадастровой стоимости, что делает налог фиксированным и независимым от фактической прибыли бизнеса. Склады и производственные цеха чаще рассчитываются по среднегодовой стоимости, что позволяет учитывать амортизацию и снижать базу.

Выбор налогового режима напрямую влияет на итоговые выплаты. На УСН налог на имущество платится так же, как и на ОСНО (по кадастру или среднегодовой стоимости), но при продаже объекта ИП на «упрощенке» платит налог с общего дохода (6% или 15%) без возможности вычета расходов на покупку. Для тех, кто только начинает бизнес, оптимальным будет открыть ИП через Точку, чтобы подобрать подходящий режим налогообложения.

Для автоматизации расчетов и контроля сроков подачи деклараций используйте Legium.pro — оставьте почту, и ИИ сделает работу за вас.

Частые вопросы

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

Сумма налога рассчитывается по формуле: Налоговая база $\times$ Ставка налога. Если объект облагается по кадастровой стоимости, данные берутся из выписки ЕГРН. Если по среднегодовой — берется остаточная стоимость из учета. Параллельно с этим владельцу земли под зданием необходимо рассчитать земельный налог.

Нужно ли платить НДС при продаже коммерческой недвижимости?

Да, если продавец является плательщиком НДС (находится на ОСНО). В этом случае сумма налога добавляется к стоимости объекта. Если продавец применяет УСН или является физическим лицом, НДС не начисляется.

Можно ли снизить налог на имущество для коммерческих помещений?

Снижение возможно через применение региональных льгот, оспаривание кадастровой стоимости в суде или через государственную комиссию, если рыночная цена объекта ниже кадастровой. Также снижение базы происходит за счет ежегодного начисления амортизации для объектов, учитываемых по среднегодовой стоимости.

Информация носит справочный характер. Для принятия окончательных решений по налогообложению проконсультируйтесь с профильным специалистом или обратитесь в налоговый орган.