Продажа физлицом коммерческой недвижимости: налоги и расчеты в 2026 году

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость при продаже

База для расчета НДФЛ определяется по формуле: Цена продажи − Документально подтвержденные расходы. Расходами признается сумма, за которую объект был куплен у предыдущего владельца, а также затраты на его достройку или реконструкцию.

Если документы, подтверждающие затраты на покупку, утеряны или отсутствуют, физическое лицо имеет право применить фиксированный налоговый вычет. В 2026 году размер этого вычета ограничен законом и составляет 1 млн рублей. В этом случае налог рассчитывается как: (Цена продажи − 1 000 000) × Ставка НДФЛ.

Для дополнительного снижения налоговой базы в расходы можно включить сопутствующие затраты на оформление сделки. К ним относятся:

• оплата услуг нотариуса;
• государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности;
• расходы на оценку объекта, если это было условием сделки.

Все указанные траты должны быть подтверждены чеками, договорами и платежными поручениями. Если вместе с объектом продается земля, расчет налогов по ней может иметь свои особенности, о которых рассказано в материале Налоговый вычет при продаже земельного участка: как законно уменьшить НДФЛ.

Для автоматизации учета налогов и подготовки отчетности используйте сервис Legium.pro — оставьте почту, и ИИ сделает работу за вас.

Ставка налога на коммерческую недвижимость физических лиц: НДФЛ и имущественные налоги

Ставка НДФЛ зависит от итоговой суммы прибыли. Если прибыль от продажи составила 2 млн рублей, налог будет 13% (260 000 руб.). Если прибыль составила 3 млн рублей, расчет будет следующим: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Помимо НДФЛ, владелец коммерческого объекта платит ежегодный налог на имущество. Для коммерческой недвижимости ставка налога обычно выше, чем для жилой, и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. В большинстве регионов для объектов коммерческого назначения ставка составляет до 2% от кадастровой стоимости. Подробно о том, кто освобожден от таких выплат, читайте в статье Налог на имущество физических лиц: сколько платить и кто освобожден от выплат.

В Санкт-Петербурге действуют региональные особенности налогообложения. Ставки налога на имущество для коммерческих помещений в СПб могут варьироваться в зависимости от типа объекта и его расположения. При расчете важно проверять актуальную кадастровую стоимость объекта в реестре, так как её переоценка часто ведет к увеличению итоговой суммы налога.

Частые вопросы

Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?

При продаже: вычтите из цены продажи сумму покупки (или 1 млн руб. вычета) и умножьте остаток на ставку НДФЛ (13% или 15%). При владении: умножьте кадастровую стоимость объекта на региональную ставку налога на имущество (например, 2%).

Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду отличаются от налогов при продаже?

Да. При продаже платится НДФЛ с прибыли от реализации актива. При сдаче в аренду налог платится с ежемесячного дохода. Физлица могут платить НДФЛ (13–15%), использовать режим самозанятости (НПД со ставкой 4–6%) или зарегистрироваться как ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН).

Увеличился налог на коммерческую недвижимость в 2026 году?

Сумма налога могла вырасти по двум причинам: введение прогрессивной шкалы НДФЛ (повышение ставки до 15% при доходах свыше 2,4 млн руб.) и плановая переоценка кадастровой стоимости объектов в регионах.

Налог на коммерческую недвижимость в СПб имеет особенности?

В Санкт-Петербурге применяются специфические региональные ставки налога на имущество для коммерческих объектов. Также в городе строго контролируется соответствие фактического использования помещения его целевому назначению, что может повлиять на размер налоговой ставки.

Информация носит справочный характер. Для получения точного расчета и анализа вашей ситуации обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту.