Сдача квартиры в аренду и налоги: как платить в 2026 году

Самозанятый: сдача квартиры в аренду и налоги

Режим налога на профессиональный доход (НПД) существенно упрощает учет. Самозанятые не сдают налоговые декларации и не ведут бухгалтерские книги. Весь процесс фиксации дохода и расчета платежей происходит в автоматическом режиме.

Ставка налога при НПД зависит от того, кто является вашим клиентом:

• 4% — если жилье снимает физическое лицо.
• 6% — если арендатором выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Ошибка в определении статуса арендатора в режиме НПД ведет к недоплате: если жилье снимает ИП или компания, а налог уплачен по ставке 4% вместо 6%, это будет считаться нарушением.

Новым пользователям режима доступен налоговый вычет в размере 10 000 рублей. Он работает автоматически: система снижает ставку (до 3% для физлиц и до 4% для компаний) до тех пор, пока сумма всей полученной скидки не достигнет 10 тысяч рублей.

Чтобы автоматизировать учет своих финансов и документов, можно использовать Legium.pro — оставьте почту, и ИИ сделает работу за вас.

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги правильно

Выбор между НДФЛ и НПД напрямую влияет на размер чистой прибыли. При НДФЛ минимальный порог начинается с 13%, в то время как НПД предлагает ставки от 4%. Разница в налоговой нагрузке в три раза делает самозанятость более оптимальным вариантом для большинства арендодателей.

Порядок оплаты в режиме самозанятости привязан к фактическому движению денежных средств. Налог начисляется только в те месяцы, когда вы получили оплату. Если квартира пустовала и доход за месяц составил 0 рублей, платить налоги или подавать нулевые отчеты не нужно.

Режим НПД универсален в отношении объектов недвижимости. Его можно применять как при сдаче в аренду собственной квартиры, так и при сдаче чужого жилья (например, если вы управляете объектом по договору).

Если вы планируете в будущем менять статус недвижимости или передавать её близким, изучите, как оформляется договор дарения квартиры, чтобы избежать лишних налоговых рисков. Также полезно знать, как работает налоговый вычет при продаже квартиры, если вы решите реализовать актив.

Частые вопросы

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду?

Вы можете выбрать один из двух путей. Первый — остаться обычным физическим лицом, платить НДФЛ по прогрессивной шкале (от 13%) и ежегодно подавать декларацию. Второй — зарегистрироваться как самозанятый (НПД), фиксировать доходы в приложении и платить 4% или 6% без подачи отчетности.

Нужно ли платить налог самозанятому, если квартира пустовала?

Нет. В режиме НПД отсутствуют фиксированные платежи или обязательные страховые взносы. Налог рассчитывается только с фактически полученного дохода. Если арендаторы не было и денег вы не получали, сумма налога за этот период равна нулю.

Можно ли сдавать в аренду чужую квартиру как самозанятый?

Да, режим НПД позволяет оказывать услуги по сдаче в аренду как собственного, так и чужого жилого помещения.

Информация носит справочный характер. Для принятия окончательного решения по налогообложению рекомендуется обратиться к профильному специалисту или в налоговый орган.