Подоходный налог с продажи квартиры: как рассчитать и законно не платить в 2026 году

Как рассчитать сумму налога с продажи недвижимости

Сумма налога рассчитывается по формуле: (Цена продажи − Расходы на приобретение) × Ставка НДФЛ. Если документов, подтверждающих затраты на покупку, нет, вместо расходов используется имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

В 2026 году действует прогрессивная шкала НДФЛ. Ставка налога зависит от общего годового дохода налогоплательщика (включая доход от продажи квартиры и зарплату):

• 13% — при доходе до 2,4 млн рублей в год;
• 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей (до 5 млн рублей);
• 18% — с суммы превышения над 5 млн рублей (до 20 млн рублей);
• 22% — с суммы превышения над 20 млн рублей.

Для точного расчета важно знать, кто обязан платить НДФЛ, так как существуют категории лиц, имеющие право на налоговые льготы. Чтобы автоматизировать расчеты и подготовку документов, используйте Legium.pro — оставьте почту, и ИИ сделает работу за вас.

Какие расходы можно вычесть из налоговой базы

Для уменьшения налога можно использовать фактические расходы на покупку квартиры. Подтверждающими документами служат договор купли-продажи, расписки о передаче денежных средств или банковские выписки.

Также в расходы можно включить затраты на отделку и капитальный ремонт, если квартира была куплена без отделки («черновая»). Эти расходы должны быть подтверждены договорами с подрядчиками, чеками на строительные материалы и актами приемки-передачи работ.

Существует ограничение по минимальной цене продажи. Если квартира продана по цене ниже 70% от её кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается исходя из 70% кадастра, а не из фактической цены в договоре. Это предотвращает занижение стоимости сделки в документах для уклонения от налогов. Аналогичные принципы учета доходов и расходов применяются и в других сделках, например, когда возникает вопрос, нужно ли платить НДФЛ при продаже автомобиля.

Сроки подачи декларации и оплаты налога

Собственник, обязанный уплатить налог, должен подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если сделка состоялась в 2026 году, декларация подается до 30 апреля 2027 года. Ознакомиться с процессом можно в инструкции по заполнению декларации 3-НДФЛ в личном кабинете.

Срок уплаты рассчитанного налога — до 15 июля года, следующего за годом продажи.

За нарушение сроков Налоговый кодекс предусматривает ответственность:

• за неподачу декларации в срок — штраф 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (максимум 30% от суммы налога);
• за неуплату налога — пени за каждый день просрочки.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?

Нет, в этом случае налоговая база равна нулю или отрицательна. Однако, если срок владения меньше минимального, подать декларацию 3-НДФЛ всё равно необходимо, чтобы зафиксировать отсутствие прибыли и подтвердить расходы документально.

Можно можно использовать налоговый вычет при покупке другой квартиры одновременно с продажей?

Да, вы можете использовать имущественный вычет при покупке нового жилья. При этом вычет при продаже (1 млн рублей или расходы на покупку старой квартиры) и вычет при покупке нового объекта — это разные механизмы. Один уменьшает доход от продажи, другой возвращает часть уплаченного НДФЛ с зарплаты или других доходов.

Что будет, если продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости?

Если цена в договоре составит менее 70% от кадастровой стоимости, ФНС проигнорирует сумму в договоре и рассчитает налог от 70% кадастра. Это правило действует даже в том случае, если квартира была продана по рыночной цене, которая на тот момент оказалась ниже кадастровой.

Информация носит справочный характер. Для принятия окончательных решений и расчета налогов рекомендуем обратиться к профильному специалисту или налоговому консультанту.